Головна Будівництво Будівельне виробництво ПРИЙНЯТТЯ РІШЕННЯ ЩОДО ІНВЕСТУ-ВАННЯ В ОБ’ЄКТИ ЖИТЛОВОГО БУДІВ-НИЦТВА ЧЕРЕЗ МЕХАНІЗМ ФФБ
joomla
ПРИЙНЯТТЯ РІШЕННЯ ЩОДО ІНВЕСТУ-ВАННЯ В ОБ’ЄКТИ ЖИТЛОВОГО БУДІВ-НИЦТВА ЧЕРЕЗ МЕХАНІЗМ ФФБ
Будівельне виробництво - Будівельне виробництво

Анотація

Описано двостадійний процес прийняття рішення щодо інвестування при застосуванні механізму ФФБ. Визначено принципи вибору управителем забудовника та Інвестором конкретного об’єкта інвестування. Ключові слова: Фонд фінансування будівництва, інвесту-Вання, управитель, забудовник.

Аннотация

Описан двухстадийный процесс принятия решения Об Инвестировании При Применении механизма ФФС. Оп-Ределены принципы выбора управляющим застройщика и Инвестором Конкретного Объекта инвестирования. Ключевые Слова: Фонд Финансирования Строительства, Инвестирование, Управляющий, Застройщик.

The summary

The two-stage process of adoption of decision about Investment with using of fund of financing of building is Described. The principles of selection of a builder by a manager and of the object of investment by an investor are determined.

Keywords: Fund of financing of building, investment, manager, Builder.

Згідно зі статтею 4 Закону України "Про інве-стиційну діяльність" інвестування та фінансування спорудження об’єктів житлового будівництва може здійснюватись виключно через фонди фінансуван-ня будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пен-сійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцент-них (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Найменш ри-зикованим з цих механізмів для інвестора фахівці вважають фонди фінансування будівництва (ФФБ).

В механізмі ФФБ з метою зменшення ризиків інвестора його інтереси перед забудовником пред-ставляє управитель ФФБ, якому інвестор довіряє управління своїми коштами. Організація взаємо-відносин основних учасників схеми ФФБ визначе-на Законом України "Про фінансово-кредитні ме-ханізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 № 978– ІУ. Управитель ФФБ є професійним учасником ринку – це фінансова компанія, що має ліцензію на провадження діяльності із залученням коштів уста-новників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю. Також управителем ФФБ може бути банк, який отримав відповідний дозвіл НБУ.

Коротко зміст механізму ФФБ можна виклас-ти так:

1. Управитель та забудовник укладають до-говір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів, ввести їх в експлуата-цію в установленому порядку та передати об’єкти інвестування (квартири) довірителям у власність. Управитель зобов’язується здійснювати фінансу-вання будівництва цих об’єктів.

2. Управитель розробляє та затверджує пра-вила ФФБ, які визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідно-син забудовника, управителя та довірителів, поря-док встановлення управління майном, умови, особ-ливості та обмеження здійснення управління май-ном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від уча-сті в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвес-тування, порядок та умови закріплення об'єкта ін-вестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудов-ника за невиконання прийнятих на себе зо-бов’язань тощо.

3. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати дові-рителем фонду. У разі визнання такою особою пра-вил ФФБ, вона укладає з управителем договір про участь у ФФБ. За договором про участь у ФФБ до-віритель вносить кошти у ФФБ та довіряє управи-телю управляти ними.

4. Довіритель вносить кошти у ФФБ відпові-дно до встановленого графіка. За довірителем за-кріплюється обраний ним конкретний об’єкт інвес-тування (квартира).

5. Управитель відкриває фінансування буді-вництва об’єкта. Управитель перераховує кошти на будівництво частинами, кожного разу контролюю-чи цільове використання попередньої частини.

6. Забудовник організовує будівництво об’єкта, здачу об’єкта в експлуатацію.

7. Після завершення будівництва управитель та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до фактичної площі збудованого житла.

8. Управитель передає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування (кварти-ри).

9. Після оформлення забудовником необхід-ної технічної документації довірителі отримують у власність закріплені за ними об’єкти інвестування (квартири).

Законом визначено [2], що управитель в інте-ресах довірителя може перевіряти фінансовий стан забудовника. Якщо управитель зробить висновок, що забудовник ризикує не виконати свої договірні зобов’язання, зокрема строки здачі об’єкта в екс-плуатацію можуть бути затримані більш ніж на 90 днів або вартість об’єкта збільшується більше ніж на 20 %, то управитель має право замінити такого забудовника.

Таким чином, законом передбачені певні за-ходи щодо захисту управителем прав та інтересів інвестора на стадії будівництва. Але в законі немає ні слова про те, як управитель обирає того чи іншо-го забудовника. Переддоговірна стадія взаємовід-носин цих суб’єктів законом не регулюється.


В той же час ця стадія є вкрай важливою, оскільки управитель ФФБ, якого до традиційної схеми фінансування житлового будівництва було введено з метою захисту інтересів інвесторів, має не просто укласти договір з першим-ліпшим за-будовником, він має здійснити обґрунтований вибір в інтересах інвесторів. Тоді виявляється, що в схемі ФФБ рішення щодо інвестування приймається двічі (рис. 1). Спочатку управите-лем ФФБ, який в інтересах майбутніх довірителів має вивчити інвестиційний проект будівництва житлового будинку або групи будинків, що йому пропонує забудовник, та прийняти рішення щодо доцільності інвестування. При цьому управитель може вибирати із альтернативних пропозицій одного або декількох забудовників. Таким чином інвестиційна ідея забудовника двічі підлягає аналізу. Спочатку її аналізують професійні фахівці управителя, потім сам інвес-тор-довіритель. Всі учасники при цьому мають бути забезпечені необхідною інформацією, до-статньою для прийняття рішення.

Вибір управителем забудовника має скла-датись з двох частин (рис. 2):

1. Аналіз інвестиційного проекту щодо буді-вництва житлового будинку та подальшої реалі-зації квартир;

2. Аналіз забудовника як реалізатора цього інвестиційного проекту.



image062



Рис. 1. Схема прийняття рішення щодо інвестування при ФФБ


Потім рішення щодо доцільності інвесту-вання вже власних коштів приймає інвестор, ви-бираючи при цьому з декількох конкретних ФФБ. В результаті аналізу інвестиційного проекту управитель має впевнитись, що сам інвестицій-ний проект, взяти участь в якому йому пропонує забудовник, користуватиметься попитом на рин -


Аналіз забу довника як

Реалізатора інвестиційного

Проекту

Мета аналізу:

Визначити, чи зможе

Забудовник реалізувати проект

Вчасно та якісно відповідно до

Бізнес-плану

Об’єкт аналізу Відповідність ресурсів забудовника потребам інвестиційного проекту . Кадри . Фінанси

. Матеріально-технічна база

Iz

Проекту

Мета аналізу: Визначити, чи буде проект ко­ристуватись попитом на ринку

Об’єкти аналізу

. Ринок житла

. Архітектурно-конструк­тивні вирішення житло­вого будинку

. Цінова політика, що пропонується забудов­ником

. Кошторисна вартість будівництва

Рис. 2. Процес вибору забудовника управителем

Ку. Цей етап аналізу є дуже важливим, оскільки значна частина інвестиційних ризиків полягає саме в тому, що квартири або будуть продаватись не за графіком, а отже не за графіком надходи-тимуть кошти, або взагалі не будуть продаватись.

Отже, управителем мають бути ретельно досліджені загальні тенденції ринку житла щодо цін, споживчих уподобань тощо.

Важливим є визначення сегмента ринку, в якому буде позиціонуватись майбутній будинок. Так, українські будівельники поділяють новозбу-доване житло на такі класи: "соціальне", "еко-ном-клас", "бізнес-клас", "преміум", "делюкс". Для класифікації фахівці використовують більш ніж 100 критеріїв, основними з яких є місце роз-ташування будинку, його поверховість, кількість квартир в будинку, площа квартир, висота стелі, матеріал стін, забезпеченість будинку інфрастру-ктурою, наявність поблизу зеленої зони, технічна оснащеність будинку тощо.

Для того, щоб той чи інший будинок можна було віднести до певного класу, він повинен мати відповідний набір характеристик. Ціна на квар-тири в житловому будинку також має бути вста-новлена з урахуванням його класу. В результаті обов’язково має бути відповідність між цінами на квартири, класом будинку та його архітектур-но-технічними характеристиками.

Також управитель, можливо за допомогою експертів, має проаналізувати проектні вирішення будинку, оскільки їх якість також впливає на швидкість реа-лізації квартир. Так, наприклад, за даними відділів маркетингів провідних будівельних компаній Києва погано продаються одно-кімнатні квартири великої площі; квартири, де в одній з кімнат чи коридорі багато дверей, а отже не можна зручно розставити меблі; квартири, в яких не передбачені балкони або комірки. Важливим фактором є краєвид за вікном: хто хоче бути власником кварти-ри, вікна якої виходять на стіну сусіднього будинку?

Ціна, встановлена забудов-ником, має крім класу житлового будинку враховувати також ста-дію будівництва, вартість залу-ченого капіталу, ціну конкурен-тів, ризик інвестора, норму при-бутку забудовника, загальні рин-кові тенденції.

Завершальним етапом оцінки інвестиційно-го проекту є визначення ймовірності продажу всіх квартир у встановлені строки при обраній ціновій політиці. На наш погляд, така ймовір-ність і має бути основним критерієм оцінки інве-стиційного проекту управителем в інтересах ін-весторів-довірителів.

Враховуючи, що розмір заробітку управи-теля у вигляді винагороди за управління кошта-ми довірителів, перерахування коштів забудов-нику тощо безпосередньо залежить від обсягу цих коштів, додатковим критерієм вибору інвес-тиційного проекту для управителя буде дохід від реалізації квартир. В той же час, враховуючи, що метою введення управителя до схеми фінансу-вання житлового будівництва був захист приват-них інвесторів, які, на відміну від управителя, не є професіоналами на будівельному та фінансово-му ринку, основним критерієм вибору інвести-ційного проекту має бути саме ймовірність про-дажу всіх квартир у встановлені строки при об-раній ціновій стратегії.

В результаті оцінки компанії забудовника управитель має впевнитись, що забудовник здат-ний вчасно та якісно збудувати даний житловий будинок, тобто потужність організації-забудовника, забезпеченість кваліфікованим пер-соналом, матеріально-технічною базою відпові-дають потребам інвестиційного проекту.


В результаті аналізу забудовника управи-тель має оцінити в балах:

1. Відповідність кількісного складу персо-налу забудовника потребам інвестиційного про-екту.

2. Рівень професійності управлінського персоналу.

3. Рівень професійності інженерно-технічного персоналу.

4. Відповідність кваліфікації робітників потребам інвестиційного проекту.

5. Плинність кадрів у забудовника.

6. Досвід роботи організації-забудовника на будівельному ринку України.

7. Досвід організації-забудовника щодо ре-алізації аналогічних проектів.

8. Особистий досвід роботи на будівель-ному ринку керівника організації-забудовника.

9. Особистий досвід керівника організації-забудовника щодо реалізації аналогічних проек-тів.

10. Наявність сертифікатів якості.

11. Рівень фінансової стійкості.

12. Рівень ліквідності та плато-спроможності.

13. Рівень рентабельності.

14. Рівень ділової активності.

15. Рівень забезпечення альтернативними джерелами фінансування.

16. Наявність незавершених будівельних проектів, темпи їх реалізації та ступінь забезпе-чення коштами.

17. Рівень матеріально-технічного забезпе-чення.

Найкращим є забудовник, який набрав най-більшу кількість балів.

Після створення ФФБ, тобто укладання до-говору між управителем та забудовником, насту-пає черга другого етапу інвестиційного вибору, а саме – вибір інвестором об’єкта інвестування.

Вибір інвестором-довірителем конкретного об’єкта інвестування буде складатись з чотирьох частин (рис. 3):

– аналізу об’єкта будівництва та об’єкта інвестування (квартири);

– аналізу інвестиційного проекту; – аналізу забудовника; – аналізу управителя ФФБ. Метою аналізу об’єктів, які пропонуються для інвестування, є визначення їх відповідності споживчим уподобанням самого інвестора. Якщо простіше, то інвестор з всього розмаїття квартир, що будуються, має обрати ту єдину, що подоба-ється йому найбільше. Який критерій при цьому буде визначальним, залежить від самого інвесто-ра: для одного це краєвид за вікном, для іншого – наявність поблизу дитячого садочка або парку, для третього – зручність планування квартири, можливо наявність господарських приміщень тощо. Для порівняння різних квартир ми пропо-нуємо скласти таблицю, в якій основні характе-ристики квартири оцінюють у балах. Пріоритет-ність того чи іншого параметра ми пропонуємо регулювати також балами: один параметр оціню-ється максимально трьома балами, інший, більш пріоритетний, наприклад, п’ятьма.

Важливим етапом оцінки об’єкта інвесту-вання є оцінка адекватності ціни на квартиру. Більшість постраждалих в горезвісному випадку з "Еліта-центром" купували квартири через їх значно меншу, порівняно з конкурентами, ціну. Отже, ціна квартири не може бути дуже низькою. Крім того, якщо забудовник встановив ціну зна-чно нижче середньої, це може свідчити про по-милковість його розрахунків щодо витрат, пов’язаних з будівництвом. Отже, через низьку ціну забудовнику може не вистачити коштів для завершення будівництва. Купувати квартиру за ціною, значно вищою від середньої, просто не вигідно. Таким чином, адекватна ціна має бути середньою і має відповідати характеристикам будинку та квартири.

Після вибору квартири, що подобається ін-вестору, або декількох альтернативних варіантів, він має впевнитись, що буде не єдиним покупцем квартири в цьому будинку, тобто цей будинок має бути інвестиційно привабливим. Як критерій інвестиційної привабливості ми пропонуємо ви-користовувати сполучення двох критеріїв: серед-ня ціна + максимум споживчих характеристик.

При аналізі забудовника інвестор має звер-нути увагу на його досвід роботи на будівельно-му ринку: скільки років працює, які об’єкти збу-дував, яка якість виконаних робіт на цих об’єктах. Якщо забудовник здійснює будівницт-во ще якихось об’єктів в даний час, необхідно подивитись, чи темпи робіт відповідають запла-нованим, регулярно чи ні виплачується заробітна плата тощо. При оцінці забудовника враховуєть-ся також висновок управителя.


В результаті оцінки управителя інвестор має вирішити, довіряє він цьому управителю чи ні. На цьому етапі важливо проаналізувати умови правил ФФБ та договору про участь у ФФБ та визначити, наскільки вони є лояльними до інвес-тора. До цієї справи доцільно залучити юриста, оскільки в подальшому, у випадку негативного розвитку подій, визначальними будуть саме умо-ви договору, який укладають інвестор та управи-тель.

Договорі про участь у ФФБ. Ми пропонуємо прямо в законі встановити обов’язковий перелік.

На рис. 4 у схематичному вигляді представ-лено перелік документів, якими має бути забез-печений інвестор та суб’єкт, що повинен такий документ надавати.


К. В. Крикун, к. е.н.; С. Л. Оліферук, КНУБА

Похожие статьи